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Simulador de financiamento SAC e Price

Informe o valor, a entrada, os juros e o prazo para comparar a tabela SAC com a tabela Price: todas as parcelas, o total de juros e um gráfico mostrando para onde vai o seu dinheiro.

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Somados a cada parcela, como os seguros MIP e DFI e a taxa de administração.

Tabela SAC

Parcelas começam mais altas e diminuem todo mês.

Primeira parcela
Última parcela
Total de juros
Total pago
Renda para 30%
Renda mensal para a primeira parcela caber em 30% dela

Tabela Price

Parcela igual todo mês, mais juros no total.

Parcela mensal
Total de juros
Total pago
Renda para 30%
Renda mensal para a primeira parcela caber em 30% dela

Para onde vai o dinheiro de cada ano

Tabela mês a mês

Funciona no seu navegador. Seu arquivo não sai do seu dispositivo.

Como usar

  1. Digite o valor do imóvel ou do carro e quanto você vai dar de entrada. Logo abaixo aparece o valor que será financiado.
  2. Informe a taxa de juros (ao ano ou ao mês, como estiver na proposta do banco) e o prazo em anos ou meses.
  3. Se a proposta tiver seguros ou taxa de administração mensal, coloque o valor no campo opcional. Ele entra em todas as parcelas.
  4. Compare os dois quadros: a tabela SAC e a tabela Price. O que paga menos juros ganha o selo "Menos juros".
  5. Escolha SAC ou Price acima do gráfico para ver para onde vai o dinheiro de cada ano e abra a tabela mês a mês. Dá para baixar tudo em planilha.

Para que serve

Antes de assinar um financiamento, vale entender quanto você vai pagar de verdade, e não só o valor da primeira parcela. Este simulador mostra, lado a lado, os dois sistemas de amortização mais usados no Brasil:

  • Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante): a dívida diminui sempre o mesmo valor por mês. Como os juros são calculados sobre o saldo, que cai todo mês, a parcela começa alta e vai ficando menor. É o sistema mais comum no financiamento imobiliário da Caixa e dos grandes bancos.
  • Tabela Price (Sistema Francês): a parcela é igual do primeiro ao último mês. No começo, quase tudo o que você paga é juros e a dívida diminui devagar. É o padrão no financiamento de veículos, no crédito pessoal e em muitos consórcios e lojas.

Com os mesmos juros e o mesmo prazo, a SAC sempre custa menos no total, porque você devolve o dinheiro do banco mais cedo. Em troca, a primeira parcela é mais alta. A Price faz o contrário: começa mais leve e custa mais no fim. O simulador mostra exatamente essa diferença em reais, para você decidir com números.

O campo "Renda para 30%" ajuda a prever a aprovação: os bancos costumam limitar a parcela a 30% da renda bruta familiar no financiamento imobiliário. Se a sua renda for menor que o valor mostrado, tente uma entrada maior ou um prazo mais longo.

Como funciona

O cálculo segue as fórmulas usadas pelos bancos:

  • Taxa mensal: se você informa a taxa ao ano, ela é convertida em taxa mensal equivalente, com juros compostos: (1 + taxa anual) elevado a 1/12, menos 1. Uma taxa de 12% ao ano vira cerca de 0,95% ao mês, e não 1%.
  • SAC: amortização = valor financiado ÷ número de parcelas. Juros do mês = saldo devedor × taxa mensal. Parcela = amortização + juros.
  • Price: parcela = valor financiado × taxa ÷ (1 − (1 + taxa) elevado a −prazo). Os juros de cada mês saem do saldo devedor e o resto da parcela amortiza a dívida.

O gráfico separa o que você pagou de juros e o que realmente abateu da dívida em cada ano (ou em cada mês, nos prazos de até 3 anos). Passe o mouse ou o dedo sobre as colunas para ver os valores. Na Price, repare como a parte laranja, de juros, domina os primeiros anos.

Tudo é calculado no seu navegador. Nenhum valor é enviado para servidor, e você pode usar o simulador sem cadastro.

O que o simulador não inclui

Propostas reais podem ter outros custos, e por isso o valor do banco pode sair um pouco diferente:

  • TR (Taxa Referencial): em alguns financiamentos imobiliários, o saldo devedor é corrigido pela TR, que hoje fica perto de zero, mas pode subir.
  • Seguros MIP e DFI: variam com a idade e com o valor do imóvel. Se souber o valor mensal, use o campo de seguros e taxas.
  • IOF, tarifa de avaliação e registro em cartório: costumam ser pagos à parte ou embutidos no valor financiado. Para ver o efeito, some ao valor do bem.
  • CET (Custo Efetivo Total): é a taxa que junta juros e todos esses custos. Compare propostas sempre pelo CET.

Perguntas frequentes

Qual é melhor, SAC ou Price?

Se a primeira parcela da SAC cabe no seu orçamento, ela quase sempre sai mais barata, porque você paga menos juros no total. A Price faz sentido quando você precisa de uma parcela inicial menor ou quer previsibilidade, sabendo que vai pagar mais no fim.

Por que a parcela da SAC diminui?

Porque a parte da amortização é fixa e os juros são calculados sobre o saldo devedor, que cai todo mês. Menos saldo, menos juros, parcela menor.

Dá para amortizar antes e pagar menos juros?

Sim. Pagar parte da dívida antes do prazo reduz o saldo devedor e, com ele, todos os juros futuros, nos dois sistemas. Você pode escolher reduzir o prazo (economiza mais) ou o valor das parcelas.

A simulação vale para financiamento de carro?

Vale. Financiamentos de veículos quase sempre usam a tabela Price. Informe o valor do carro, a entrada, a taxa mensal da proposta e o prazo em meses.

Por que o valor do banco é diferente do simulador?

Por causa dos custos extras (seguros, tarifas, IOF, TR) e de arredondamentos. Use o simulador para comparar cenários e peça sempre o CET e a planilha de evolução da dívida ao banco.